Immobilienbewertung (Marktwert-/Verkehrswertgutachten) z.B. für:



Was versteht man unter dem Verkehrswert/ Marktwert?

Immobilienbewertung. Wertschätzung. Wertermittlung. Verkehrswertgutachten. Gutachten über den Marktwert.

Viele Begriffe, die letztlich ein und dasselbe bezeichnen bzw. ein und denselben Zweck haben: Die Beantwortung der Frage, wie viel eine Immobilie wert ist.

Die Bewertung bedeutet, einem Gegenstand, hier i.d.R. einer Immobilie bzw. einem unbebauten Grundstück oder Rechten an solchen einen Wert zuzuordnen. Der Wert ist abhängig von der Immobilie oder dem Grundstück und seinen Eigenschaften und dem Subjekt (Käufer, Nutzer, Eigentümer etc.) und seinen Bedürfnissen. Für die Preisbestimmung ist die Verkehrswertermittlung notwendig.

Der Verkehrswert für ein Grundstück gemäß § 194 BauGB ist ein nach normierten Grundsätzen bzw. festgelegten Standards erzielbarer Preis.

In § 194 BauGB ist der Verkehrswert wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.


 Was ist bei der Bewertung zu berücksichtigen?

Die grundlegende Systematik jeder Verkehrswertermittlung besteht darin, zunächst die Merkmale eines Bewertungsobjekts zu ermitteln (Tatsachenfeststellung) und diesen Merkmalen dann Werte zuzuordnen (Wertermittlung). So ist beispielsweise die Lage des Bewertungsobjekts ein Merkmal, das es zu recherchieren gilt. Der recherchierten Lage ist dann ein entsprechender Bodenwert zuzuordnen. Dieser wiederum wird beeinflusst, durch Zuschnitt, Topographie, bauliche Ausnutzung u.ä..

Merkmale, die im Allgemeinen festzustellen sind, sind:

  • Rechtliche Gegebenheiten
  • tatsächliche Eigenschaften
  • Sonstige Beschaffenheit
  • Lage

Rechtliche Gegebenheiten, um hier nur einen Punkt exemplarisch herauszugreifen, im Sinne der ImmoWertV sind insbesondere:

  • Entwicklungszustand
  • Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung
  • wertbeeinflussende Rechte und Belastungen (Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht u.ä.)
  • abgabenrechtlicher Zustand

Mit den Wert beeinflussen Rechten und Belastungen, die demnach bei einer Verkehrswertermittlung als rechtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen sind, können nun die Rechte und Belastungen in den umfangreichen Komplex Verkehrswertermittlung eingeordnet werden.

Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung

Rechte und Belastungen

 


 Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Entsprechend der Bewertungsaufgabe kommen auf Grundlage der Immobilien – Wertermittlungsverordnung ImmoWertV die normierten Bewertungsmethoden zur Anwendung:

  • das Ertragswertverfahren,
  • das Sachwertverfahren und
  • das Vergleichswertverfahren

Daneben kommen je nach Bewertungsaufgabe auch nicht normierte Verfahren zum Einsatz:

  • das DCF – Verfahren (Discounted – Cash – Flow bzw. Kapitalwertmethode)
  • Rendite- und Investitionsrechenverfahren
  • Residualwertverfahren und Verfahren zur deduktiven Bodenwertermittlung

Aber auch der Gebrauchswert hat eine gewisse Bedeutung. Dieser wird durch die objektive Eignung der Immobilie für einen bestimmten Verwendungszweck bzw. auch eine subjektive Nutzungsmöglichkeit bestimmt. Dem Bewertungszweck kommt dabei stets eine besondere Bedeutung zu, denn dieser bestimmt die Aufgabenstellung und damit den Wertermittlungsansatz.


 

Hier sind wir für Sie tätig

Unser Sachverständigenbüro in Nordrhein – Westfalen ist in den Regierungsbezirken Köln und Düsseldorf tätig, vor allem aber im Regierungsbezirk Köln. Unser Büro hat seinen Hauptsitz in Aachen.

Aachen liegt im Grenzgebiet zu den Niederlanden und Belgien (Euregio – Maas – Rhein) am Nordrand der Eifel bzw. des Rheinischen Schiefergebirges. Nahe gelegene größere Städte sind auf deutscher Seite Köln, Düsseldorf, Duisburg, Bonn, Mönchengladbach, Krefeld und Leverkusen. Außerdem grenzt Aachen im Norden und Osten an einen städtischen Verdichtungsraum, zu dem die Städte Herzogenrath, Übach – Palenberg, Alsdorf, Baesweiler und Würselen nördlich, Eschweiler nordöstlich und Stolberg östlich der Stadt gehören. Aachen liegt im Dreiländereck Deutschland – Belgien – Niederlande, im Zentrum der Euregio-Maas-Rhein.

Von hier aus deckt unser Büro den Zuständigkeitsbereich der IHK Aachen im Regierungsbezirk Köln und der Architektenkammer NRW im Regierungsbezirk Düsseldorf ab.

RICHTER + SCHMITZ, Aachen

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