Immobilienbewertung

 

Die Anlässe, bei denen Sie eine Wertermittlung, ein (Verkehrs-) Wertgutachten oder eine Marktwertschätzung benötigen, sind vielfältig, z.B. wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen möchten oder eine Wertermittlung zur Vorlage bei Ihrer Bank für die Beleihung ihrer Immobilie benötigen.  Aber auch wenn Sie erben und die Miterben oder einen Pflichtteil auszahlen möchten, bei Ehescheidung, wenn eine Haus-Gemeinschaft auseinander geht und der anteilige Verkehrswert errechnet werden soll oder zur Vorlage beim Finanzamt, ermitteln wir den Verkehrswert/ Marktwert ihrer Immobilie, ihres Hauses bzw. des Grundstücks einschließlich eventueller Rechte und Lasten.

 (Marktwert-/ Verkehrswertgutachten) z.B. für

  • Unbebaute Grundstücke
  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser/ Mietwohnhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Büro – Immobilien
  • Einzelhandels – Immobilien
  • Gewerbe – Immobilien
  • Hotel – Immobilien


Beispielhafte Anlässe für eine Wertermittlung

 

Wertermittlung zur Regelung von Rechtsstreitigkeiten

Ein unparteiisches, unabhängiges und objektives Gutachten hilft den Parteien und den Verfahrensbeteiligten, den Rechtsstreit beizulegen und einen gerechten Ausgleich zu schaffen. Das Gerichtsgutachten bildet dabei eine neutrale Entscheidungsgrundlage, wie Zwangsversteigerung, Teilungsversteigerung, Nachlassverfahren, Erb- bzw. Scheidungsauseinandersetzungen, sonstige Auseinandersetzungen.

Wertermittlung zur Regelung von Erbangelegenheiten

Eine Immobilienbewertung bzw. ein Gutachten über den Verkehrswert bildet eine fundierte und objektive Grundlage für alle weiteren Entscheidungsprozesse und für eine gerechte Erbaufteilung.

Immobilienbewertung im Rahmen von Scheidungsangelegenheiten

Bei einer Scheidung wird ebenfalls eine Basis zur gerechten Vermögensaufteilung oder Zugewinnberechnung benötigt. Diese Basis gibt Ihnen ein Immobilien – Gutachten über den Verkehrswert.

Bemessung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Gutachter können die Basis für die Bemessung der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer im Rahmen von Nachlässen liefern. Die Vorlage eines objekt- und marktgerechten Verkehrswertgutachtens beim Finanzamt führt häufig zu einer Anpassung eines bereits zugestellten Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerbescheids.

Bewertung im Zwangsversteigerungsverfahren

Gutachten eines Immobiliengutachters werden vom Gesetzgeber im Zwangsversteigerungsverfahren gefordert, um eine Basis für die Zuschlagserteilung und die Bemessung der 7/10 und der 5/10 Wertgrenze zu haben.

Immobilienbewertung  bei Betreuungsangelegenheiten

Gutachten eines Immobiliengutachters werden vom Gesetzgeber in Pflege- oder Betreuungsangelegenheiten gefordert, um eine marktgerechte Basis für den Objektverkauf zu erlangen.

Grundlage zur Ermittlung von Beleihungswerten zur Bankvorlage

Wertermittlung als Grundlage für den Verkauf einer Immobilie

Das Gutachten eines Immobiliengutachters dient dem Verkäufer als Entscheidungsgrundlage für anstehende Verkaufsverhandlungen. Die Immobilienbewertung hilft dabei, einen angemessenen Verkaufserlös zu erzielen.

Wertermittlung als Grundlage für den Erwerb einer Immobilie

Die marktgerechte Einschätzung eines Immobiliengutachters bezüglich Höhe des geforderten Kaufpreises sowie Beurteilung des baulichen und energetischen Zustands schützt den Erwerber vor eventuellen Fehlkäufen und dabei, die passende Immobilie zu finden.

Gutachten im Rahmen von städtebaulichen Maßnahmen, wie Gebietssanierung, Umlegung u.ä.

Wertermittlung als Grundlage für die Gebäudeversicherung

Um Über- oder Unterversicherungen zu vermeiden, können darüber hinaus Gebäudewertgutachten von einem Immobiliengutachter als Grundlage für die sachgerechte Versicherung einer Immobilie herangezogen werden. Auf dieser Grundlage kann die Bemessung der Versicherungsprämie vorgenommen werden.

Mietwertgutachten, zur Ermittlung des Mietwertes

Falls Ihr spezieller Fall hier nicht aufgeführt ist, scheuen Sie sich nicht, uns dennoch anzusprechen!


Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

 

Bei der Suche nach einem geeigneten Sachverständigen werden Sie sich folgende Fragen stellen: Wie finde ich den richtigen Sachverständigen? Wer garantiert, dass der gefundene Sachverständige fachlich versiert und persönlich integer ist?

Der Begriff „Sachverständiger“ ist gesetzlich nicht geschützt. Sachverständig darf sich also grundsätzlich jeder nennen und jeder darf sich den Titel „Sachverständiger“ selber verleihen. Die Suche nach dem Sachverständigen beginnt meist in den Gelben Seiten oder im Internet. Dort finden sich eine Vielzahl von Sachverständigen und eine Vielzahl von Bezeichnungen wie „anerkannt“, „öffentlich bestellt und vereidigt“, „zertifiziert“, „TÜV – Sachverständiger“, „Dekra – Sachverständiger“ uvm..

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind in einer besonderen Bestimmung gesetzlich geregelt, nämlich in § 36 Gewerbeordnung und § 91 Abs. 1 Nr. 8 Handwerksordnung. Sinn und Zweck der öffentlichen Bestellung und Vereidigung bestehen darin, den Gerichten, Behörden und privaten Nachfragern qualifizierte Sachverständige zur Verfügung zu stellen, die von einem Fachgremium auf persönliche und fachliche Eignung überprüft wurden. Die Auftraggeber können davon ausgehen, dass die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ihre Gutachten gewissenhaft, unparteiisch, unabhängig und nach bestem Wissen und Gewissen erstatten. Bei der Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen haben die Nachfrager darüber hinaus eine größere Chance als bei der Einschaltung anderer Sachverständiger, dass die Gutachten von der jeweiligen Gegenseite als objektive Entscheidungsgrundlage akzeptiert werden.

Mit der öffentlichen Bestellung und Vereidigung gehen für den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verschiedene Pflichten, wie z.B. die Pflicht zur unabhängigen, weisungsfreien, gewissenhaften und unparteiischen Aufgabenerfüllung, der Fortbildungspflicht, die Verpflichtung zur Gutachtenerstattung und der persönlichen Aufgabenerfüllung, einher, die der fortlaufenden Qualitätssicherung seiner Tätigkeit als Sachverständiger dienen und für den Auftraggeber eine qualitativ hochwertige Gutachtenerstattung sicherstellen.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige/ Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken verfügen über eine besondere Sachkunde und über ein überdurchschnittliches Wissen auf dem Fachgebiet Immobilienbewertung. Sie wissen, welche Daten und Fakten wertrelevant sind und können dementsprechend fachkundige Stellungnahmen und Gutachten verfassen.


Was versteht man unter dem Verkehrswert/Marktwert?

 

Immobilienbewertung. Wertschätzung. Wertermittlung. Verkehrswertgutachten. Gutachten über den Marktwert.

Viele Begriffe, die letztlich ein und dasselbe bezeichnen bzw. ein und denselben Zweck haben: Die Beantwortung der Frage, wie viel eine Immobilie wert ist.

Die Bewertung bedeutet, einem Gegenstand, hier i.d.R. einer Immobilie bzw. einem unbebauten Grundstück oder Rechten an solchen einen Wert zuzuordnen. Der Wert ist abhängig von der Immobilie oder dem Grundstück und seinen Eigenschaften und dem Subjekt (Käufer, Nutzer, Eigentümer etc.) und seinen Bedürfnissen. Für die Preisbestimmung ist die Verkehrswertermittlung notwendig.

Der Verkehrswert für ein Grundstück gemäß § 194 BauGB ist ein nach normierten Grundsätzen bzw. festgelegten Standards erzielbarer Preis.

In § 194 BauGB ist der Verkehrswert wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.


Was ist bei der Bewertung zu berücksichtigen?

 

Die grundlegende Systematik jeder Verkehrswertermittlung besteht darin, zunächst die Merkmale eines Bewertungsobjekts zu ermitteln (Tatsachenfeststellung) und diesen Merkmalen dann Werte zuzuordnen (Wertermittlung). So ist beispielsweise die Lage des Bewertungsobjekts ein Merkmal, das es zu recherchieren gilt. Der recherchierten Lage ist dann ein entsprechender Bodenwert zuzuordnen. Dieser wiederum wird beeinflusst, durch Zuschnitt, Topographie, bauliche Ausnutzung u.ä..

Merkmale, die im Allgemeinen festzustellen sind, sind:

  • Rechtliche Gegebenheiten
  • tatsächliche Eigenschaften
  • Sonstige Beschaffenheit
  • Lage

Rechtliche Gegebenheiten, um hier nur einen Punkt exemplarisch herauszugreifen, im Sinne der ImmoWertV sind insbesondere:

  • Entwicklungszustand
  • Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung
  • wertbeeinflussende Rechte und Belastungen (Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht u.ä.)
  • abgabenrechtlicher Zustand

Mit den Wert beeinflussen Rechten und Belastungen, die demnach bei einer Verkehrswertermittlung als rechtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen sind, können nun die Rechte und Belastungen in den umfangreichen Komplex Verkehrswertermittlung eingeordnet werden.

 

Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung

Rechte und Belastungen

 


Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

 

Entsprechend der Bewertungsaufgabe kommen auf Grundlage der Immobilien – Wertermittlungsverordnung ImmoWertV die normierten Bewertungsmethoden zur Anwendung:

  • das Ertragswertverfahren,
  • das Sachwertverfahren und
  • das Vergleichswertverfahren

Daneben kommen je nach Bewertungsaufgabe auch nicht normierte Verfahren zum Einsatz:

  • das DCF – Verfahren (Discounted – Cash – Flow bzw. Kapitalwertmethode)
  • Rendite- und Investitionsrechenverfahren
  • Residualwertverfahren und Verfahren zur deduktiven Bodenwertermittlung

Aber auch der Gebrauchswert hat eine gewisse Bedeutung. Dieser wird durch die objektive Eignung der Immobilie für einen bestimmten Verwendungszweck bzw. auch eine subjektive Nutzungsmöglichkeit bestimmt. Dem Bewertungszweck kommt dabei stets eine besondere Bedeutung zu, denn dieser bestimmt die Aufgabenstellung und damit den Wertermittlungsansatz.


Hier sind wir für Sie tätig

 

Unser Sachverständigenbüro in Nordrhein – Westfalen ist in den Regierungsbezirken Köln und Düsseldorf tätig, vor allem aber im Regierungsbezirk Köln. Unser Büro hat seinen Hauptsitz in Aachen.

Aachen liegt im Grenzgebiet zu den Niederlanden und Belgien (Euregio – Maas – Rhein) am Nordrand der Eifel bzw. des Rheinischen Schiefergebirges. Nahe gelegene größere Städte sind auf deutscher Seite Köln, Düsseldorf, Duisburg, Bonn, Mönchengladbach, Krefeld und Leverkusen. Außerdem grenzt Aachen im Norden und Osten an einen städtischen Verdichtungsraum, zu dem die Städte Herzogenrath, Übach – Palenberg, Alsdorf, Baesweiler und Würselen nördlich, Eschweiler nordöstlich und Stolberg östlich der Stadt gehören. Aachen liegt im Dreiländereck Deutschland – Belgien – Niederlande, im Zentrum der Euregio-Maas-Rhein.

Von hier aus deckt unser Büro den Zuständigkeitsbereich der IHK Aachen im Regierungsbezirk Köln und der Architektenkammer NRW im Regierungsbezirk Düsseldorf ab.

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